変化する日本の商業不動産市場がもたらす待望の投資機会をとらえる

新型コロナウイルスの流行が始まり、不透明感が著しく高まると、不動産投資家の注目対象は安定した賃料収入が見込める物流、住宅、一部のオフィスセクターへと直ちにシフトしました。一方、商業施設や宿泊施設、とりわけホテルはパンデミックでより大きな打撃を受けたため、取引はほとんど見られませんでした。2020年第2四半期の物件取扱高は2019年と比べて著しく減少しました。しかし下半期になると取扱高は上向き、年間4兆1,000億円と、2019年の4兆2,000億円とほぼ同水準で年を終えました¹。

物流セクターと住宅セクターは、2021年もパンデミックの影響を回避する不動産投資戦略において引き続き中核資産に位置づけられています。オフィス市場でも、企業によるオフィススペースの見直しに伴い大型セルアンドリースバック取引（賃貸借契約付き売却）が複数実施されるなど、活発に取引が行われています。ただ空室率が上昇し始める中、賃料が低下しており、まだ今後数年で価格が下落する可能性もあります。しかしながら、投資家の需要は旺盛であり、また、少なくとも日本ではまだ、ほとんどのテナント企業が在宅勤務に本格的に移行していないため、価格下落は小幅にとどまると予想されます。

2020年と比べ、商業施設とホテルセクターは上向きつつあります。背景にあるのはバランスシート強化を目的とする国内企業による資産処分、ならびに緊急事態宣言解除による国内旅行や消費の回復です。これらのセクターの資産は軟調に推移してきましたが、投資家はパンデミック後の回復に楽観的な見方を示しています。

最近データセンターの開発に関する発表が幾つか行われ、この新たに台頭してきたセクターに対する関心の高さがうかがえます。日本国内にはまだほとんど投資機会はないものの、海外の運営業者や投資家が参加する取引が徐々に増えています。こうした海外のステークホルダーの存在は、とりわけ東京や大阪のような都市の潜在力を考えると、今後数年で国内市場の成長を加速させる可能性があります。

環境・社会・ガバナンス（ESG）も不動産投資にとって重要な投資指標となっています。グローバルに法人向け不動産サービスを提供しているCBREの調査によると、投資方針にESG基準を組み入れている不動産投資家の割合が最も高いのは欧州・中東・アフリカ（EMEA）で66％、これに米州（64％）、アジア太平洋（49％）と続きます²。ソシエテ・ジェネラルの主な顧客層は国際的投資家であるため、その多くは各種認証など、ESG関連の基準をすでに資産運用戦略に採用しています。
とはいえ、投資可能な資産のほとんどは国内投資家が購入したため、今年の海外投資家によるインバウンド投資件数は低調です。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、2021年上半期の海外投資家による日本の不動産購入額は3,923億円相当と、2020年上半期から58％減となりました（ただし2020年上半期の数字の半分近くを、ブラックストーンと中国の安邦保険の間で行われた3,000億円規模の物件買戻取引が占めています）³。

それでも、売却される不動産の件数は近い将来増加することが見込まれ、海外投資家の投資意欲も強いことから、海外プレーヤーにとって日本の商業用不動産市場の見通しは良好です。たとえばゴールドマン・サックスは2021年5月、日本の不動産への投資規模をこれまでの2倍の水準となる年間2,500億円に増やす方針を発表しました⁴。また、今年前半にはスターウッド・グループがインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人に敵対的TOBを仕掛けましたが、これも日本の商業不動産市場全般の魅力の高さを物語っています。

11月末時点で、日本の人口の77％以上⁵が新型コロナウイルスのワクチンを2回接種しており、コロナウィルスのさまざまな変異株が台頭する中で政府は段階的かつ限定的にコロナ関連の規制解除を始めています。その結果、経済全体ならびに不動産市場に対する回復期待が高まりつつあると見ています。

^{*1 みずほ不動産販売株式会社 https://www.mizuho-re.co.jp/article/trend/report-202103.html
*2 「CBRE 投資家意識調査 2021」内外比較 https://www.cbre.co.jp/en/research-reports/Japan-ViewPoint---Japanese-Investment-Strategies-in-the-Global-Context-June-2021
*3 Financial Times https://www.ft.com/content/fd6b524a-e92e-11e5-888e-2eadd5fbc4a4
*4 Nikkei Asia https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Goldman-to-double-Japan-property-investments-to-over-2bn-a-year
*5 首相官邸 https://www.kantei.go.jp/jp/headline/kansensho/vaccine.html}